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70年后私有房产土地使用权自动续期

来源: 2018年08月26日

70年后私有房产土地使用权自动续期

70年大限之后房子如何处理是买房人最关注的问题之一。物权法四审之前的草案都一直规定,私有房产的土地使用权到期即取消,土地使用者应在期满之前一年提出续期申请,缴纳土地出让金后继续使用。而第五次审议规定,居住用地不需要申请

70年后私有房产土地使用权自动续期

,土地使用权70年大限到期之后自动续期。

自动续期的确是一个合理的制度选择。无疑表达了立法者对百姓利益的尊重。有助于增强百姓安居乐业的信心,会促使业主更关心自己房屋的状况。另外,自动续期还会提高对房屋资源的有效利用。否则,70年大限将至时,难免出现各种破坏性使用资源的情况,类似情况在农村土地承包经营过程中就出现过,不能让这种状况在城市土地使用中重演。最后,自动续期还有助于提高城市发展水准。假如不允许自动续期,如果房屋在50年后出现倒塌等而不能使用时,百姓就很难主动配合政府在原址上兴建房屋。

在续期问题上区分住宅与非住宅用地。我们把使用非住宅用地的人们称为商人,把使用住宅用地的人称为百姓,来揭示两类人群的本性差异。在某种意义上,拥有商铺只是商人的经营手段,而不是他们的最终目的。而对百姓来说,保持稳定的住宅,却是他们生活的依靠;商人可以根据经营环境的改变,随时调整营业场所,而百姓却很难随时搬迁。考虑到两类人群本性的差异,区别对待住宅用地和非住宅用地,是比较合理的选择。现行法律已规定了非住宅用地的期限,现有非住宅房屋的建造成本、购置成本、租金等都是在考虑土地使用权期限等因素基础上确定的,如果允许非住宅用地期限自动续期,可能会很大程度上改变稳定的商业预期,甚至创造出某些投机机会。因此,我个人不很赞成对非住宅用地的使用年限自动续期。

目前的草案对续期的期限、续缴土地出让金的标准和办法等没有更具体明确的规定,而是授权国务院另行规定。关于如何续缴土地出让金,有人提出费改税的方案,将建地使用权续期应缴的土地使用费纳入物业税的范畴,费改税方案在理论上是合理的。按照目前的做法,业主获得若干年的土地使用权类似业主租赁国家的土地。所以,在理论上,土地出让金也可折成每年租金并分期缴纳。采取费改税,不仅使政府获得稳定的现金流,大幅降低购房人的负担,而且还会大幅降低房价。不过目前至少有以下因素会影响费改税的推行。一是城市发展需要大量资金,如果非一次性收取土地出让金,根本无法想象城市会变成什么样。二是信用和法制环境。对购房者来说,费改税其实就是分期缴纳费用或者税收。在现有信用状况下,很难想象这种新税种是否能及时收取。至于续缴土地出让金的方法和标准,我觉得倒可尝试费改税方案提出的合理成分,以费改税替代一次性缴纳续缴的土地出让金,甚至通过立法机关制定新的税则来解决税率等具体问题。

(毛文月)

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