南宁建筑行业新闻中心

Construction industry news center
首页 >> 建筑要闻

195平方公里工业用地待释放工改商成房企

来源: 2018年08月29日

195平方公里工业用地待释放 工改商成房企争夺上海机会?

在房地产市场进入存量房时代后,城市更新日益受到重视。近期,上海多个城市更新项目相继面市并获得不少好评,这背后是上海的土地供应瓶颈已现。根据今年年初上海发布的《上海市城市总体规划(2017~2035年)》(以下简称《规划》),2020年上海城市建设用地总规模将控制在3185平方公里以内、2035年控制在3200平方公里以内。而到2015年末,上海城市建设用地规模已达3071平方公里,这意味着未来十几年,上海城市建设用地增量指标仅有100多平方公里。

为破解土地资源紧约束瓶颈,提高工业用地利用绩效,上海市也进行了创新性的探索,根据是否属于规划工业区块内、集中建设区内,将工业用地划分为104区块、195区域和198区域,并分别提出不同的转型方向。其中195区域因位于规划工业区块外,又地处城市集中建设区内,被要求按照完善城市公共服务功能、重点发展现代服务业的方向转型。而这195平方公里具备工改商潜力的工业用地,自然落入了不少开发商眼中。

那么,在拿地难度越来越大的背景下,获取工改商地块并进行城市更新,又能否成为房企曲线争夺上海滩的利器呢?

建设用地指标待释放

从近几年上海楼市的成交结构来看,二手房成交量已经超过一手房,上海已进入以存量房交易为主的时代。

从成交面积方面看,根据上海市房协的数据显示,2017年上海市新建商品房销售面积1691.6万平方米,同比下降37.5%,增幅回落48.8个百分点;而同期存量房(二手房)成交登记面积为1659.6万平方米,同比减少51.8%,增幅回落85.1个百分点。其中新建商品住房成交面积1341.62万平方米,同比下降33.6%;二手商品住房成交面积1367.37万平方米,同比减少55.4%。

从成交金额方面看,2017年上海新建商品住房销售额3336亿元,同比下降36.3%;二手商品住房成交金额超过5000亿元。

另一方面,受制于紧缺的城市建设用地指标,新增土地供应量的逐步收缩已是必然。

年初至今,上海仅成交2宗商品住宅用地,总规划建筑面积约16万平方米,总出让金约49亿元。需要注意的是,上述2宗商品住宅用地均只有1家竞买申请人,均以底价成交。多位市场分析人士表示,在招挂复合的土地竞拍模式下,绝大部分房企将无缘通过土拍在上海获得土地资源。

《每日经济》梳理发现,在3200平方公里建设用地总量控制的背景下,上海一方面通过在土地出让时实行全生命周期管理方式,提高土地集约、节约利用;另一方面则通过城市更新等方式,调整土地结构,盘活存量用地特别是工业仓储用地,释放建设用地指标。

在政策层面,上海于2016年就曾出台《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》和《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》等政策

195平方公里工业用地待释放工改商成房企

,通过补缴土地出让金、调高容积率、简化审批程序等措施,鼓励存量工业用地向研发总部类用地、商业办公用地和教育医疗养老用地等方面整体转型。

目前,上海城市建设用地中,工业仓储用地和城镇居住用地比重最大,占比分别达到27.3%、21.5%,总面积分别为839平方公里和660平方公里。而工业仓储用地27.3%的比重,则是上海对标城市东京、纽约的2~3倍。

根据《规划》,上海计划到2035年将工业仓储用地比例大幅压缩至10%~15%。这意味着未来将至少释放400平方公里的建设用地指标。

上海已进入存量房时代,新增土地供应量逐步紧缩,盘活存量土地是未来发展的重点方向之一。易居研究院研究员詹毅凡告诉《每日经济》,盘活存量用地可进一步优化城市土地利用结构,像上海不少国企都在推进其所持有的存量工业用地的盘活计划。

地产分析人士、优淘城总裁薛建雄也表示,盘活存量工业仓储用地,一方面是因建设用地总量的控制,需要盘活存量土地资源增加建设用地供给;另一方面也是要向存量工业用地存在的问题开刀,倒逼其进行产业和服务能力的升级。

工改商是机遇更是挑战

近年来,上海通过城市更新盘活工业仓储用地的案例并不少见。不少老厂房、老仓库在更新改造后,都焕发了新的活力和生机,土地价值也得到了体现。如位于静安区的综合性创意产业园800秀、位于黄浦区的时尚创意园8号桥

800秀文化创意产业园改造前为原上海电机厂厂房,总占地面积约1.4万平方米,总建筑面积约3万平方米。2007年其由上海静工集团和上海电气集团共同出资改造,并于2009年面市,业态涵盖文化、办公、休闲商业等。目前,园区每年举办各类时尚、文化和创意活动近百场,租金可达6元/平方米/天。

值得注意的是,上述项目在改造过程中并未大拆大建,而是通过对原有老工业厂房进行修缮保留,并适当增添现代元素和使用功能。这也反映了上海城市更新理念由拆改留向留改拆的转变,即从之前的以拆为主,改造、保留为辅,变成以留为主,拆迁、改造为辅。

《每日经济》梳理发现,目前工业仓储用地的更新方式主要有以下几种:一种是政府动迁收储,原业主补缴土地出让金变更土地性质。如年初,深圳中集以底价2.84亿元竞得位于宝山区的1宗租赁住房用地,楼面价约4500元/平方米。该地块原为深圳中集的厂房,后由宝山区动迁收储后公开出让;另一种是原业主或独立开发或引入社会资本合作开发。如上述800秀项目,就由原业主上海电气集团与上海静工集团合作改造;此外是原业主将地块整租。如长宁区的上生新所。其原为上海生物制品研究所的生产车间,后整租给万科20年,并由后者进行微更新、微改造,并引入办公、文创、商业等多种业态。

通过城市更新,不仅盘活了存量工业仓储用地,改善了城市面貌,还最大限度地挖掘了土地的价值,让各方看到了切实的利益。那么,这对开发商而言是否又意味着机遇呢?

石榴集团相关人士向表示,上海是跨国公司中国总部的首选,而地段始终决定着项目的价值,通过城市更新进入上海的核心区域仍然有着很大的吸引力。虽然城市更新对企业提出了很多挑战,但只要项目合适、投资收益平衡,我们都会继续参与上海的城市更新之中。

不过,多位市场分析人士认为,城市更新项目难度很大,对开发商的要求也非常高,城市更新是机遇,但更是挑战。

这些土地本就在地方国企或央企手中,他们盘活存量工业用地的意愿到底有多强?即使他们愿意盘活,那么他们又会以何种方式进行盘活呢?是由政府收储、引入社会资本合作开发、还是整租?各种利益的协调非常复杂和困难。薛建雄表示,另外,这些项目开发周期长,资金投入大,对开发商的资金实力、运营能力等要求极高。

新城控股高级副总裁欧阳捷也认为,城市更新项目直接考验着企业的时间成本、资金成本和人力成本,对专业能力、资源统筹能力也有极高的要求。

随机文章