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专家称房产税开征影响将逐步释放首套房或免

来源: 2018年07月07日

专家称房产税开征影响将逐步释放 首套房或免征

日前,重庆、上海两城市传出将率先试点房产税的消息。房产税征收真的已经箭在弦上?作为房地产调控的又一大政策,本报邀请多位专家学者解答关于房产税的多个疑问。

开征时机 仅缺法律政策层面推动

房产税征收风声再起,有声音表示房产税出台论月数,也有业内人士一直反对这一税种出台。时机是否成熟?有专家认为,中国房地产税在技术层面上已经基本具备了开征条件,目前缺少的是法律和政策层面对房地产税的推动。

开征需有法律保证

北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心(以下简称北大-林肯研究中心)长期以来对房产税进行深入研究,其主任满燕云表示,房地产税作为政府的税收,需要有法律作为保证。凡有财产税的国家或地区,都有一系列的法律保证财产税的顺利实施。比如在中国香港,差饷的主要法律为《差饷条例》。而目前大陆还没有房地产税相关法律出台,尤其是房地产税评估法还没有出台,因此在法律方面,中国还不具备开征条件。

中国财政学会副会长、中国人民大学财政金融学院教授安体富认为,相对于物业税来说,房产税是一个过渡税种,由于其操作性更容易,阻力更小,所以可先试点推行。最终的目的,是要整合房地产行业此前的税种,为出台物业税做准备。

技术层面已具备开征条件

满燕云认为,就数据方面和评估技术、评估系统方面而言,中国已经基本具备了开征房地产税的条件。

一方面,房地产税的评估与征管需要大量数据,包括税收、土地、房屋等多个政府部门协调配合,实现政府数据的共享。据北大-林肯研究中心2010年房地产税示范项目研究成果,中国房地产税相关数据已经基本具备。尤其是在一些经济比较发达的城市,政府相关部门已建立了土地数据库、房产数据库等。

另一方面,由于房地产税评估需要在短时间内对大量不动产进行统一、准确的评估,因此需要批量评估技术和系统作为技术支持。这一方面,经过7年房地产税的试点,各省至少一个城市建立了计算机辅助批量评估系统(CAMA系统)。

开征影响 或是调控高房价手段之一

房产税之于房价的影响在业内有多种意见,近日,在重庆两会上市长黄奇帆表示,对高端房征收房产税,可以控制这类住房的供求关系,从而抑制高端住房的价格,降低房价。但是华远地产[简介 最新动态]董事长任志强一直是房产税降低房价说的否定者。接受采访的多位学者也表示,房产税对于抑制房价不无一定的作用,但并不是调控房价的最终手段。

并非房价决定因素

安体富接受采访时表示,征收房产税对于抑制高房价、抑制炒房有一定作用,是调控高房价的手段之一。但任何房地产调控都是一套组合拳,是多个政策效果叠加的作用。房地产政策中最主要的,还是银行的信贷政策。另外很重要的是政府要加大保障性住房建设,增加市场供应。

满燕云表示,房地产税会影响到房地产价格的资本化,但并不是房地产市场价格变动的决定因素。从长期来看,开征房地产税有利于房地产市场的健康发展。

她认为,开征房地产税一方面有助于减少地方政府对土地财政的依赖,从而在长远内实现房地产市场的良性发展;另一方面,作为保有环节的税收,房地产税的开征肯定会影响投资需求,其结果将会减少房地产投资和投机需求,促进房屋的出租。

总之,税收手段虽然会对房价有一定的影响,但是并不能成为调控房价的手段。

开征影响将逐步释放

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,房产税开征后的影响,可分两个层面分析。第一个层面,是房产税的区域影响范围。国家的思路很明确,先在个别城市试点,积累和总结经验后,再逐步扩大到全国范围,而这样一个过程将会持续几年。第一批将是上海、重庆,接下来第二批可能还有北京、深圳、杭州等,这仅仅涉及到个别城市,对市场的影响也基本上限于这些城市,而对于那些尚未开征的城市,影响极其有限。

第二个层面,是房产税开征后的影响时序。短期内,必定会对试点城市的房地产市场造成利空影响。但这种影响的程度比较有限,主要对人们的心理预期产生影响,却囿于试点阶段税基窄、税率低、不涉及存量等因素,难对房价造成大力度的压制。长期来看,这种利空会逐渐被市场吸收和消化,成为一种税收制度的标准配置,就像其他已经征收此税的国家一样,不可能靠此税而避免房价泡沫。

征收方式 首套住宅或可考虑免征

近日,对于重庆曝出开征房产税的消息,华远地产董事长任志强撰文表示,重庆的特别消费税以高于市场平均价格3倍的房产为征收对象,不科学。任志强认为,重庆市政府并没有做好这种全市不同房屋及时评估的全面准备,也并不掌握清晰的原始数据和评估数据。

普遍征收设定免税额

满燕云表示,在谁来确定税率这一问题上,大部分学者都建议,由于房地产税与地方政府的密切关系,应该允许地方政府在中央政府确定的一定范围选择适当的税率。由地方政府确定税率的主要优点在于地方政府能够以支定收,建立起财政收入决策和财政支出决策之间的联系,提高公共财政效率。尽管我国目前税收立法权主要集中在中央政府,但是税收立法权的逐渐下放是一个长远的趋势,这也有助于我国税收分权的进一步完善。

此外

专家称房产税开征影响将逐步释放首套房或免

,在普遍征收的前提下,对一定收入和拥有一定财产量以下的纳税人设定免税额,是房地产税按能课税原则的重要体现。

世界上所有征收财产税或房地产税的国家都制定了相应的税收豁免。这种豁免在很多地方受到学者批评。比如认为会造成不同类型房地产所有者在纳税上的不公平等。不论采取何种豁免方式,政府都应该对全部不动产价值进行评估,确保豁免政策的透明和可信度。就现阶段中国房地产税改革来讲,首先是要对全部房地产进行评估,然后可以考虑对一定价值以内的首套住宅免征。

评估价需根据市场调整

安体富表示,总体来讲,房产税不会对一般家庭增加负担,实行第一套不征税,或者设定一个人均免征面积,这样推行起来的阻力就小很多。而拥有多套房、大户型的富人则应多交房产税,因为土地资源很有限,占用更多的公共资源,就应该多缴税。征收房产税并不是一种歧视,而是为了促进社会公平。

在技术层面,评估是一个难点,不过也有办法解决。如参照商业地产的征收方案,住宅也可以按照市场价打一个折扣来征收,或者更细致一点,按地区、精装修、毛坯等状况来找评估机构评估,得出一个评估价来征收,然后根据市场情况两三年再调整一次。

动态追访 渝、沪试点影响几何?

近日,重庆及上海纷纷传出房产税试点版本,但是鉴于目前传递出的信息,反馈声音大有不同。

任志强表示,重庆准备实施的特殊房产税不是普通意义上的财产税,而是一种只针对高房价的类似高消费的特别消费税,就如中国曾出台过宴席税这类特别消费税一样。但中国的这类宴席税类的特殊消费税并没有真正的实行过,犹如昙花一现,估计重庆的这种特殊房产税也会落个同样的结果。

安体富表示,重庆和上海两个试点版本走在了前面。从方案上看,重庆版本税率为1%,仅对高档房征收,其影响范围也不会大,如100万每年仅交税1万元,对于富豪来说,房产税对其生活影响不大。而上海有人均平米的免征面积,高于免征面积则要纳税。同样是对购买大户型的行为进行征税,用税费来引导市场,鼓励中小户型的自住需求。但0.5%-0.6%的税率,对市场的影响有限。

因为在试点阶段,两个方案都把税率控制得比较低,如果提高到5%-10%,手中有多套房的人,就会考虑,是持有房产合算,还是把钱投到别的地方合适了。

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